ОСББ «Варшавський Плюс 13.5»

Коротко: ОСББ будинку 13.5 офіційно розпочинає роботу з 1 жовтня 2026 року; борги перед УК «Дім9000» лишаються в УК ^c1#5290,5041. До 22 листопада 2026 року кожен власник має укласти прямий договір із ДТЕК, інакше електропостачання можуть відключити ^c1#5297,5290. Рішення про створення ухвалили голосуванням, що достроково завершилося в липні 2026 року після першої, анульованої спроби ^c1#4495.

Актуальна інформація

Старт роботи. З 1 жовтня 2026 року ОСББ починає працювати; від 22 вересня діє бухгалтер ОСББ, який виставляє рахунки — зокрема за ремонт машинної штукатурки платити слід на рахунок ОСББ, а не в УК ^{c1#5473,5474,5290}. Перед опалювальним сезоном ОСББ прийняло будинок і котельню ^c1#5674; за словами ініціативної групи, попередня УК «вкрала» систему диспетчеризації тепла (автоматичного збору показників лічильників тепла) ^c1#5675,5679; у ліфтах не працює кнопка виклику диспетчера (у всіх п’яти — з березня), за непідтвердженими даними бракує й замків аварійного відкриття ^c1#5693. Плануються Wi-Fi у ліфтах ^c1#5693; новий постачальник ліфтового сервісу, за повідомленням від 30 вересня, мав з’явитися «у п’ятницю» (2 жовтня) ^c1#5678. Деталі див. Ліфти, Опалення та котельня.

Передача майна від УК. Передача відбувається непросто: документи для договорів із постачальниками готові, УК «Дім9000» повідомлено про відмову від співпраці, генератор потрібно передати на баланс ОСББ, а залишок коштів зі збору («банки») — на офіційний рахунок ОСББ ^c1#4952. За словами ініціативної групи, перед передачею будинку УК намагалася винести з підвалу сантехніку; ініціативна група та менеджери ОСББ це зупинили, приміщення перезамикають, потрібні серцевини замків, зокрема від забудовника ^c1#5644,5649. За словами ініціативної групи, раніше УК зняла придбані коштом мешканців інвертори в будинках, що перейшли до ОСББ, і повернула їх лише після розголосу; очікується складна комунікація з УК ^c1#5026. Див. Керуюча компанія, Забудовник і гарантійні дефекти.

Що платиться через ОСББ, а що напряму. За роз’ясненням ініціативної групи ^c1#97:

Прямі договори власника: електроенергія (ДТЕК/YASNO), холодна вода й водовідведення (зараз обслуговуються УК, після подачі документів до Київводоканалу переходять на прямі договори), вивезення сміття ^c1#97. Див. Прямі договори з постачальниками.
Платежі ОСББ: тариф на утримання будинку, світло, вода й опалення місць загального користування, безпека й охорона, опалення, гаряча вода (актуальна в опалювальний сезон, приблизно середина жовтня — березень; за словами ініціативної групи, послуга може не бути актуальною, бо потрібна достатня кількість користувачів), генератор, можливо амортизація ^c1#98. Світло, вода й опалення місць загального користування (МЗК) виставляються окремими рядками від тарифу ^c1#98.

Тариф. За результатами голосування для комор прийнято коефіцієнт 0,5 від основного тарифу; загальний тариф на утримання знижено з 19,25 до 19,08 грн/м² ^c1#3957. Попередня пропозиція ініціативної групи щодо 19,98 грн/м² (проти тодішніх 21,4 грн/м² у УК) — в історії ^c2#33352. Докладніше: Тарифи, квитанції та оплата послуг, Фінанси будинку та збори коштів.

Генератор і примусові внески. ОСББ не має юридичних механізмів змусити сплачувати добровільні внески. Витрати на пальне та обслуговування генератора розподіляються на всіх пропорційно площі, а користування ліфтом під час відключень доступне лише тим, хто долучився до збору. За коментарем одного з мешканців, для води й опалення обмежити доступ неможливо, тому питання примусової сплати лишається відкритим ^c1#5618,5620. Див. Генератор.

Як влаштоване ОСББ

Органи управління. За поясненням одного з мешканців у чаті (типова структура ОСББ) ^c2#30059:

голова правління — оплачується згідно з кошторисом (для 13.5 закладено близько 20 тис. грн, у сусідніх будинках — від 0 до 40+ тис. грн; зміна впливає на тариф) ^{c2#33433,33420};
члени правління (4–6 осіб) — без оплати, голосують, генерують ідеї; для ухвалення рішень вистачає частини складу (3 з 4 дозволяють правлінню функціонувати) ^{c2#30059; c1#2251};
ревізійна комісія (2–3 особи) — контролює витрати ^c2#30059;
наймані працівники за кошторисом: бухгалтер, сантехнік, електрик, двірник, прибиральник ^c2#30059.

За поясненням у чаті (лютий 2026 року), технічний супровід, допуски, організацію аварійного обслуговування й охорону праці братимуть на себе двоє менеджерів, які вестимуть і ще 7–8 будинків на Варшавському; офіс менеджерів — на Варшавському ^c2#33459. На питання про відновлення після пошкоджень (приліт) відповіли, що це залежить від масштабу пошкоджень: державні програми та/або повне чи часткове відновлення за рахунок кошторису; точної відповіді не було, бо потрібно вивчати законодавство; у КМДА/КМВА є регламент. До реєстрації ОСББ будинок лишався під керуванням УК ^c1#1730.

Модель. Окремі ОСББ у кожному будинку об’єднуються в Асоціацію ОСББ без нової керуючої компанії ^c1#2218. Один із мешканців вважав, що окремі ОСББ дорожчі за одне ОСББ на кілька будинків (власний штат, бухгалтер, юрист), а спільна територія потребує спільних рішень ^c1#2107,2108; у відповідь зазначалося, що ОСББ за законом створюється на один будинок, а будинки об’єднуються пізніше ^c1#2180,2111. Станом на квітень визначилися будинки 13.4, 13.5, 13.6, 13.10 ^c1#2218; станом на 10 травня 13.4 і 13.6 набрали необхідну кількість голосів, а 13.6 вже зареєстрував ОСББ ^c1#2682.

Статут і документи. Пакет документів, що виносився на збори ^{c1#84; c2#34080}: проєкт статуту, кошторис, методика розрахунку витрат на генератор, правила проживання, правила добросусідства, правила користування терасами, положення про ревізійну комісію та про правління, порядки розподілу витрат на опалення, електроенергію й водопостачання. Кошторис, за повідомленням ініціативної групи, відкоригував юрист, щоб він відповідав вимогам до неприбуткових організацій ^c1#87. Паперовий комплект лежав у холі ^c1#1394. Див. Документи.

Ліміт правочинів правління. Сума, в межах якої правління укладає договори без загальних зборів, — одна з найбільш обговорюваних норм. У березні 2026 року дискутувалися варіанти від 50 мінімальних зарплат (близько 400 тис. грн) до 200 ^c2#34547; в опитуванні в чаті (100 голосів) найбільше голосів отримав діапазон 400–600 тис. грн (32), далі 800 тис. — 1 млн грн (22), «менше» (17) і 600–800 тис. грн (16), що показало різні очікування ^c2#34677. Остаточно в проєкті статуту прийнято 115 мінімальних заробітних плат, а в червні в опитуванні 62 з 88 учасників проголосували за збереження цього ліміту без змін (26 — за зміну) ^c1#1344,3767. У проєкті статуту рішення про кредити понад 70 мінімальних зарплат належало загальним зборам; один із мешканців, посилаючись на юриста, який готував статут, зауважив, що жоден банк не кредитує без загальних зборів, і пропонував знизити цей ліміт до нуля ^c2#34778; підсумкову норму з нотаток підтвердити неможливо.

Дані про користувачів приміщень. Пункт про обов’язок власників повідомляти ОСББ про орендарів викликав суперечки через закон про захист персональних даних; пропонувалося замінити «зобов’язаний» на «має право» ^{c2#34393,34570}. Голосування в ДАХ із цього питання було призначене до 8 квітня 2026 року ^c1#1220; результат у нотатках не зафіксований.

Як ухвалювали рішення

Процедура: збори й голосування тривають до 45 днів (достроково — якщо набрано 51% площі), закон дозволяє письмове голосування за нестачі присутніх; ініціативна група припиняє існування після прийняття статуту й вибору правління ^{c2#33680; c1#3833}. Для ОСББ потрібно понад 50% площі будинку; за повною процедурою див. Збори, опитування та голосування (система «ДАХ»).

Перша спроба (квітень — червень 2026). У квітні голосування в ДАХ і паперове; 23 травня повідомлялося про 54,61% «за» (232 співвласники) ^c1#2944. Проте у червні виявили, що в ДАХ частину питань ввели скорочено, без повних текстів і списку кандидатів, а система не дозволяє їх редагувати після старту. Результат анулювали ^{c1#3593,3612; c2#35188}. Окремо мешканці заявили (без підтвердження в чаті), що їхню анкету заповнили й підписали від їхнього імені без відома; ці заяви поставили під сумнів довіру до процедури, а питання захисту персональних даних і походження зразка підпису лишилися предметом суперечок ^{c1#3660,3673; c2#35126}. Після цього в чаті наголошувалося: паперові бланки мають видаватися лише за документом, що посвідчує особу, і заповнюватися за представника ініціативної групи; за словами учасника чату, так було в інших будинках ^c1#3664,3665.

Друга спроба (червень — липень 2026). Утворено нову, більшу ініціативну групу; планувалося познайомити мешканців з кандидатами до правління та ревізійної комісії ^c1#3705; у чаті зазначали, що потрібне нове правління мінімум із 5 осіб ^c1#3607. Установчі збори — 25 червня о 19:00 в холі; голосування в ДАХ з 26 червня та паперове ^c1#3742,3833. Для підпису повідомлення про збори були три шляхи: у ДАХ через Дія.Підпис, паперовий лист під підпис, лист Укрпоштою ^{c1#3742,3751,3833}. Прогрес: 10% (26.06), 36,34% (02.07), 50,33% (09.07), 52,71% (12.07) ^{c1#4075,4159,4365}. 16 липня ініціативна група написала, що «ОСББ бути», але для гарантії потрібно ще кілька відсотків ^c1#4437; 19 липня голосування достроково завершено — необхідну кількість голосів набрано ^c1#4495. Документи на створення оформлено 24 липня, УК повідомлено ^c1#4558.

Для співвласників. Якщо у квартири двоє власників, кожен заповнює свій бюлетень за часткою й вказує номер запису з ДРРП ^c1#1689,1696. За переказом ініціативною групою слів юриста, голос «проти» за будь-яким питанням автоматично означає голос проти створення ОСББ ^c2#34759.

Поради та досвід мешканців

Один із мешканців вважав, що участь потребує особистого контакту (дзвінки, обхід квартир), бо нагадувань у чаті недостатньо; ініціативна група відповіла, що так і робить ^c1#2378,2379.
На думку одного з мешканців, причини низької активності: страх відповідальності («ОСББ — це ми самі»), недовіра, звичка терпіти ^c1#1830.
Орендарів, які читають чат, просили передати інформацію про ОСББ власникам, яких немає в чаті: багато хто не читав чат і не знав про процес, а для створення ОСББ потрібні саме власники ^c2#33701.
Досвід сусідніх будинків (за словами члена ініціативної групи): 13.6 цієї зими мав щоденні довгі відключення світла (до 27 годин), а УК не допомагала; ініціативна група самостійно замовляла перевірки ліфтів і котелень ^c1#1804,1811. За повідомленням ініціативної групи, огляд котельні 13.6 виявив відсутність ізоляції, вимкнену автоматику та насоси ^c1#1909.
Для довідки: у листопаді 2023 року в обговоренні в чаті деякі мешканці (зокрема один із досвідом участі в ОСББ в іншому ЖК) вважали перехід на ОСББ недоцільним: за їхніми оцінками, потрібен бюджет на зарплати (70–80%), а ДТЕК може виставляти ОСББ рахунки разом із боргами жильців ^{c2#14885,14889}; у листопаді 2025 року опитування показало 172 голоси за приєднання до ДАХ із перспективою ОСББ і 27 за збереження як є ^c2#30042.

Часті питання

Чи можна не платити УК з серпня? Ініціативна група відповіла: офіційно ОСББ починає роботу з 1 жовтня, а борги перед «Дім9000» лишаються в УК ^c1#5041,5040.

Чи є мінімальний внесок на створення ОСББ? Збір на організаційні витрати був добровільним, хтось вносив 100 грн, хтось 3 тис. ^c2#33407. У червні, за повідомленням ініціативної групи, лише на відправлення листів Укрпоштою потрібно було понад 20 000 грн ^c1#3752.

Як стягуватимуть борги в ОСББ? За поясненнями в чаті: через суд; при запуску передбачено авансовий платіж на три місяці ^{c2#33380,33365}.

Де документи ОСББ? В окремому чаті ОСББ (відкритий для власників і орендарів) та в паперовому вигляді в холі ^{c2#35028,35033; c1#1394}.

Конфіденційність голосування. У серпні 2026 року один із власників у зверненні заявив, що відомості про його голосування стали відомі стороннім ^c2#35367; ініціативна група відповіла, що не передавала таких відомостей і доказів протилежного немає (за її словами, під час першого голосування результати оприлюднювали за номерами квартир) ^c1#4760. Офіційні звернення просять подавати письмово до ОСББ ^{c1#4864; c2#35390}.

Контакти та сервіси

Правління ОСББ та бухгалтер — через офіційні канали ОСББ та чат будинку (див. Чати будинку та правила спілкування).
Облік голосувань і опитувань — додаток ДАХ (app.dah.in.ua/D572) ^c1#3833; реєстрація: власник за документами, далі орендарі («Винаймач») та члени сім’ї («Мешканець») ^{c2#32386,32295}.
Анонімне опитування ОСББ про недоліки будинку (результати — основа заявок до обслуговуючої компанії): форма з повідомлення ОСББ ^c1#4954.

Хронологія

2026-09-30 — будинок і котельня прийняті ОСББ; виявлено проблеми з ліфтами та диспетчеризацією ^{c1#5674,5675,5693}
2026-09-29 — за словами ініціативної групи, спроби вивезти сантехніку з підвалу зупинено ^c1#5644
2026-09-28 — роз’яснення ініціативної групи щодо генератора: ОСББ не може примусити до добровільних внесків ^c1#5618
2026-09-08 — підтверджено старт ОСББ з 1 жовтня; строк прямого договору з ДТЕК — 22 листопада ^c1#5297,5290
2026-08-14 — підготовлено документи для договорів із постачальниками, УК повідомлено про відмову від співпраці ^c1#4952
2026-07-24 — документи на створення ОСББ оформлено ^c1#4558
2026-07-19 — голосування достроково завершено: необхідну кількість голосів набрано ^c1#4495
2026-07-16 — ініціативна група: «ОСББ бути», але для гарантії потрібно ще кілька відсотків ^c1#4437
2026-06-25 — установчі збори в холі ^c1#3742
2026-06-10 — оголошено другу спробу з новою ініціативною групою ^c1#3705
2026-06-09 — результати першого голосування анульовано через помилку з текстами питань у ДАХ ^c1#3593
2026-05-23 — оголошено 54,61% «за» (згодом анульовано) ^c1#2944
2026-04-09 — старт письмового й онлайн-голосування ^c1#1400
2026-03-25 — фінальні версії документів для створення ОСББ ^c1#84
2026-01-24 — у чаті повторно наведено результат опитування про приєднання до ДАХ: 172 «за» проти 27 (те саме опитування, що й 2025-11-30) ^c2#32131
2025-11-30 — розгорнута критика роботи УК й опитування про ДАХ ^{c2#30021,30042}

Див. також

Збори, опитування та голосування (система «ДАХ») — як працюють збори й голосування в ДАХ
Керуюча компанія — «Дім9000» та передача будинку
Прямі договори з постачальниками — договори з ДТЕК, YASNO, водоканалом
Тарифи, квитанції та оплата послуг — тарифи й оплата
Фінанси будинку та збори коштів — збори коштів і фонд
Забудовник і гарантійні дефекти — гарантійні дефекти